Bursada Eskiden Arsa Yatırımı Çok Fazlaydı, Şimdi Daire

Pindoli Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı ve Gayrimenkul Uzmanı Ruhullah Meriç, Bursa emlak sektörü ve konut piyasasının haritasını çıkardı. Bursa’da her ne kadar marka konut projeleri, son teknoloji modern akıllı evlerin gün geçtikçe çoğalsa da insanlar için geleneksel detayların hala önemli olduğunu kaydeden Meriç, “Bizce bu önem inşaat şirketlerinin işlerini zorlaştırıyor, inşaat şirketleri, projelerini tanıtmak için büyük bütçeli reklamlar verseler bile, konut alıcısı üstün körü mal almıyor projeyi enine boyuna inceliyor araştırıyor. Yeni dönemde konut alıcılarının en büyük özelliği araştırıcı ve sorgulayıcı olmalarıdır. Konut alıcısı bir projeyi incelerken önce fiyatına, hangi inşaat firmasının ürünü olduğuna, güneş alıp almadığını (Cephesi), kullanılan malzemelerine, katına vs. önemle bakar ve inceler, bu ve benzeri detaylar arasında her şey mükemmel olabilir. Bir tek cephesinden dolayı bile olsa müşteri aradığı özelliklere fazlasıyla sahip olan bir daireyi almıyor, sabırla yeni bir daire arayışına geçiyor” dedi.

Ruhullah Meriç, eskiye göre yatırımcıların düşüncesinin çok değiştiğini belirterek, “Eskiden arsa yatırımı çok fazlaydı, şimdi daire, işyeri, ofis vs. yatırımı da ön planda, kısa vadede karlı bir dönüşüm sağlaması, uzun yıllar beklemeden kazanç elde etmek isteyen yatırımcıların ilgisini çekiyor. İnşaat şirketlerinin henüz yapımına başlamadan projeyi tanıtması, projeyi maketler üzerinde satışa açması kısa vadeli yatırımcılar için önemli bir fırsat. Yeni yapılacak bir inşaat projesinin yapılacağı arazide toprağa henüz kürek vurmadan, son satış yani teslimat aşamasına kadar ki sürece kadar toplamda 4 değişik aşama-olgunlaşma fiyatlandırma dönemi vardır. Türkiye’de genel olarak bir inşaat projesinin boyuna göre bitme süresi ortalama 8 ay ile 3 yıl kadardır. Bu sebepten henüz yapım aşamasındaki projeden daire, işyeri, ofis vs. alanlar kısa ve vadede karlıdır” şeklinde konuştu.

Konut edinme amacını kafasında belirleyen, konut arayışı için yola çıkmış alıcıların yatırım amacıyla mı yoksa kullanım amacıyla mı konut alacaklarını karar vermiş alıcılar olduğunu bildiren Meriç, “İhtiyaca yönelik konut almayı planlayan müşterilerimiz, en başta mortgage faiz oranları, fiyatların emsal benzeri projelere göre yüksek olmaması, projenin öncelikle yaşam kalitesine, ferahlığına, konforuna bakıyor. Daha sonra ise sosyal gereksinimlere okul, hastane, alışveriş merkezleri, toplu taşıma ve merkezi ulaşılabilir konumda olması, yeşil alanlara yakın olması, sosyal tesisler ve spor alanları gibi alanların ücrete tabi olup olmadığı, projenin çevresinde insan sağlığını olumsuz etkileyen tesislerin olmaması, hiçbir resmi probleminin olmaması projeye uygun inşa edilmesi, önemli tercih sebepleridir” ifadelerini kullandı.

Konut satış talebini arttıran en önemli sebep: ’Göç’

Son yıllarda göçlerden dolayı nüfusun çok fazla artmasıyla birlikte konut satışlarında çok yoğun talepler görüldüğünün altını çizen Meriç, “Tabi bazı ilçeler ve semtlerdeki konut taleplerinin yoğunlukları diğer bölgelere oranla çok çok daha fazladır. Bursa’da şu anda müşterilerimizin en çok konut veya kısa vadeli konut yatırımı ihtiyacından dolayı rağbet gösterdiği bölgeler ise şöyle;

Yıldırım Bölgesinde: Millet Mahallesi başta olmak üzere, Erikli, Bağlaraltı, Namazgah, Mollaarap mahalleleri en fazla talep gören mahalleler arasında yer almaktadır.

Osmangazi Bölgesinde: Doburca, Odunluk ve Dikkaldırım Mahalleleri başta olmak üzere, Çekirge, Kükürtlü Heykel, Maksem, Doğanbey, Altıparmak, Elmasbahçeler, Gazcılar, Hüdavendigar, Demirtaş mahalleleri en fazla talep gören bölgeler arasında yer almaktadır.

Nilüfer Bölgesinde: Beşevler ve Görükle Mahalleleri başta olmak üzere, çamlıca, İhsaniye, Ataevler, Altınşehir, Ertuğrulkent, Özlüce, Üçevler, Çalı, Kayapa, Hasanağa Mahalleleri en fazla talep gören bölgeler arasında yer almaktadır.

Bu bölgelerin dışında konut satış hızı gün geçtikçe iyiye doğru giden diğer bölgeler sırasıyla, Mudanya, Gemlik, Orhangazi, Kestel, Gürsu, İnegöl bölgeleridir. Kısa bir süre içerisinde kentsel dönüşümünde etkisiyle şehirleşme ve kentleşmeyle ilgili yapılacak çalışmaların neticesinde Bursa’nın 17 ilçesinde de konut satış hızının yepyeni farklı bir ivme kazanacağını düşünüyoruz”.

Son 2000 yıldır değişik medeniyetlere ev sahipliği yapan Bursa’da, İstanbul, Ankara İzmir’den sonra Bursa dördüncü büyük şehrimiz olma unvanına sahip olduğunu belirten Pindoli Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Ruhullah Meriç, İzmir Yolu’nun dahil olduğu ilçe Nilüfer Bölgesi şu anda olduğu gibi aynı şekilde gelecekte Karacabey’e kadar, Karacabey’in de Bandırma sınırına kadar konut, sanayi ve ticari alanlarında gelişmeyi üst seviyede sürdüreceğini kaydetti.

İstanbul yolu ve Gemlik Yolu ile İzmir-Ankara Yolunun birleştiği Osmangazi Bölgesinin önümüzdeki 10 yıl konut, sanayi ve ticari alanlarında üst seviyede büyüme hızı göstereceğini, daha sonra büyüme hızını 1,2 seviye düşüreceği öngörüsünde bulunan Meriç, “Gemlik ilçesi de aynı Osmangazi Bölgesi gibi bir süreç yaşayacaktır. Diğer Yıldırım, Kestel, Gürsu, İnegöl, Orhangazi bölgeleri ve diğer ilçeler büyüme hızında birkaç seviye atlatarak ilerleyişini sürdürecektir” ifadelerini kullandı.

“Bursa’da son 3 yılda kira atışındaki yükseliş ortalama yüzde 43,40 oranında değişim gösteriyor”

Ruhullah Meriç, sözlerine şöyle devam etti: “Suriyeli kardeşlerimizin ülkelerinde yaşadıkları sıkıntılardan dolayı ülkemize akın akın göç etmesiyle birlikte ciddi anlamda kiralık daire yetersizliği oluştu, buna ek olarak kentsel dönüşüm kapsamında atılan adımlar hızlandırılınca kaçak yapılarda ve eski yapılarda oturan mülk sahiplerinin evlerini boşaltarak kiralık dairelere çıkmalarına neden oldu. Bu iki ciddi sebep son 3 yılda ülkemizdeki satılık konut ve kiralık konut artışındaki fiyat balonun patlamasında en önemli etken oldu. Büyükşehirler statüsünde en çok göç alan şehirler arasında yer alan şehrimiz ilk sıralarda olduğu gibi, kentsel dönüşüm furyasında da öncelikli şehirler arasında yer alıyor. Bursa’da son 3 yılda kira atışındaki korkunç yükseliş ortalama yüzde 43,40 oranında değişim göstermektedir. Bunların yanı sıra, konutun bulunduğu katı, oda sayısı, yaşı, ısıtması, konsepti (apartman dairesi, villa, residence, yalı, müstakil ev ) vs. kira bedelini belirleyen diğer önemli faktörlerdir. Kira bedellerinin sürekli artmasıyla oluşan vahim tablo en çok dar gelirli aileleri çok zor durumda bırakmaktadır. Devletimizin bu konuda bir sınırlama normu oluşturması gerekmektedir. Aksi takdirde bu durum yaşam standartlarını çok sınırlandırmakta, ciddi geçin sıkıntıları ortaya çıkarmaktadır. Konut veya ticari işletme kiralarken, müşterimizin en çok dikkat etmesi gereken nokta her şeyin yasal bir çerçevede olmasıdır ve tüm detaylarıyla taraflar arasında yapılan sözleşmeden belirtilmesidir”.

Konut kiralarken dikkat edilmesi önemli hususları Meriç, şöyle sıraladı:

“Bir konutu görmeden sakın kiralama işlemi yapmayınız.

Ev sahibiyle kira kontratını yaparken evle ilgili herhangi bir eksik veya fazla tüm detayları sözleşmenizde mutlaka belirtiniz.

Kira artış oranını sözleşmenizde yıllık TEFE-TÜFE’ye göre belirtiniz.

Evde bulunan elektronik cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını sözleşmede belirtiniz.

Verdiğiniz depozitoyu ve evi ne şekilde aldığınızı, yapacağınız masrafları sözleşmede belirtiniz.

Aidatların net olarak ne kadar olduğunu sözleşmede ifade ediniz”.

Ruhullah Meriç, ticari işletme kiralarken ise dikkat edilmesi gereken önemli hususları şöyle sıraladı:

“En önemli nokta kiralanacak işyerinin yapacak işin ruhsat alımına uygun olup olmadığı konusunda belediyeden ön onay alınmalı.

Home ofis veya ofis işleri dışındaki işyerlerinde mutlaka kat maliklerinden veya site yönetiminden ön onay alınmalı.

Ticari faaliyet gösterecek binanın iskanı alınmamışsa, resmi usullere uygun inşa edilmemişse belediyenin ruhsat vermediğini dikkate alınması gerekli. Araştırmanın detaylı yaparak resmiyet problemi olmadığından emin olarak, kiralama işlemine başlanmalı.

Ticari işletme kiralama işlemi yaparken, yapılacak yatırımı göz önünde bulundurarak, kira kontratı minimum 5 yıl yapılmalı.

Ticari işletme kira kontratı düzenlerken, mal sahibinin kiracı bulunan işletmeyi satışa çıkarmasıyla alakalı detayları ve mağduriyeti göz önünde bulundurarak, zarar ortaklığı, kira bedelinin ve süresinin bir sonraki sürecini mutlaka çeşitli ve detaylı şartlara göre belirlenmeli ve kira kontratına mutlaka yazılmalı.

Kira artış oranını sözleşmede yıllık TEFE-TÜFE’ye göre belirlenmeli”